Bauen kann eine kostspielige Angelegenheit sein. Warum sich also nicht einfach den Baugrund sparen?

Bauen ohne eigenen Baugrund, geht das?

Die Antwort ist eindeutig ja. Die Betonung liegt nämlich auf „eigenem“ Baugrund. Die Lösung heißt Superädifikat oder Baurecht. Dabei handelt es sich um Bauwerke, die auf gepachteten Grund mit einer Befristung von 10 bis 100 Jahre gebaut werden und dort nicht auf Dauer verbleiben sollen.

Was ist ein Superädifikat?

Grundeigentümer vermieten/verpachten unbebaute Grundstücke zeitlich befristet, und die Grundstücks-Mieter/Pächter „dürfen“ darauf Wohnhäuser errichten.

Das Haus ist als „Superädifikat“ Eigentum des Grundstücksmieters/-pächters. Läuft die Befristung des Miet- oder Pachtvertrages über das Grundstück ab, bleibt der Wohnhauseigentümer trotzdem weiterhin Eigentümer des Superädifikats. „Dem OGH zufolge bleibt das Eigentum an einem Superädifikat von der Beendigung oder dem Wegfall des Grundbenützungsverhältnisses an sich unberührt“ sagt Mag. Klaus Schöffmann, Notar in Klagenfurt (Notariat Schöffmann). Es kann allerdings vereinbart werden, dass der Wohnungseigentümer nach Ablauf des Miet- oder Pachtvertrags das Superädifikat an den Grundstückseigentümer zu übertragen hat. Ist keine solche Vereinbarung getroffen worden, muss der Wohnhauseigentümer das Superädifikat nach Ablauf des Miet- oder Pachtvertrags auf Verlangen des Grundstückseigentümers entfernen, also mitnehmen oder schlimmstenfalls abreißen.

Superädifikat und Baurecht

Üblicherweise sind Besitzer eines Gebäudes auch Besitzer des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Sobald es dafür aber unterschiedliche Besitzer gibt, spricht man von einem Superädifikat. Die handelnden Personen werden als Bestandgeber und Bestandnehmer bezeichnet. Der Bestandgeber, ist der Liegenschaftseigentümer, der die Liegenschaft vermietet, verpachtet oder unentgeltlich zur Verfügung stellt. Der Bestandnehmer, mietet, pachtet oder erhält die Liegenschaft unentgeltlich zur Verfügung gestellt und wird Eigentümer an den zu errichtenden Baulichkeiten.

Superädifikat ist in Österreich (§ 435 ABGB) die Bezeichnung für ein Bauwerk, das auf einem fremden Grundstück errichtet wird und nicht stets drauf belassen werden soll. Wobei diese „fehlende Belassungsabsicht“ in der Praxis nicht allzu streng gehandhabt wird. So ist zum Beispiel das ehemaligen (bis 2013) Hauptgebäude der Wirtschaftsuniversität Wien ein Superädifikat.

Ähnlich verhält es sich beim Baurecht. Die Einräumung eines Baurechtes erlaubt dem Liegenschaftseigentümer, Eigentümer der Liegenschaft zu bleiben und die Liegenschaft zu verwerten. Gleichzeitig wird einem Dritten ermöglicht, ein Bauwerk zu errichten, das in seinem Eigentum steht, belastbar und veräußerbar ist. Dadurch muss kein Bauland brach liegen, weil der Eigentümer es nicht verkaufen will, sondern kann verwendet werden. Der Errichter des Bauwerkes (Baurechtsnehmer) erspart sich die Grundkosten (Kaufpreis) und bezahlt dafür einen Bauzins. Ursprünglich war die Vergabe von Baurechten nur Gebietskörperschaften, Anstalten, Körperschaften des öffentlichen Rechts und der Kirche vorbehalten. Erst durch die Baurechtsnovelle 1990 (vgl. BGBl 1990/258), steht die Möglichkeit der Einräumung von Baurechten allen Liegenschaftseigentümern offen [Havlicek, D.].

Zivilrechtlich wird das Superädifikat als bewegliche Sache beschrieben. Man soll das Gebäude relativ leicht vom Grundstück entfernen können, weil es mit Grund und Boden nicht fix verbunden ist. Entgegen seiner rechtlichen Stellungen werden Superädifikate in der Praxis sehr wohl häufig mit dem Zweck errichtet, dauerhaft auf einem Grundstück zu verbleiben. Wird ein Superädifikat verkauft, wird dementsprechend nur das Bauwerk und nicht das Grundstück verkauft.

Aber auch fest verbaute Bauwerke können als Superädifikat gebaut werden. Eben genau dann, wenn das Gebäude auf Grund eines zeitlich begrenzten Benutzungsrechtes am Grundstück errichtet werden soll.

Vorteile des Superädifikats?

Ein Grundstücksbesitzer ist nicht bereit, sein Grundstück zu verkaufen, weil er es zum Beispiel für nachfolgende Generationen im Familienbesitz halten möchte. Er ist aber durchaus bereit es für eine sinnvolle Bebauung für Jahrzehnte im Superädifikat zu verpachten. Eine klassische win-win Situation für Grundstückseigner und Grundstücksnutzer. Der Grundstückseigner erhält eine jährliche Pachteinnahme und muss sich nicht um den Erhalt der Grundstückes kümmern. Dem Grundeigentümer verbleiben dadurch die wertbeständige Kapitalanlage der Liegenschaft und die Möglichkeit einer Grundwertsteigerung, während er gleichzeitig einen Ertrag aus seinem Kapital erzielen kann.

Der Grundstücksnutzer muss den Baugrund nicht erwerben, ist aber Eigentümer des Gebäudes.  Anstelle viele tausend Euros für einen Baugrund auszugeben, zahlt er eine vergleichsweise geringe, jährliche Pacht.

Für wen Superädifikate interessant sind

Neben dem Thema der privaten Lebenssituation spielt die Frage der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes eine wichtige Rolle. Plant man heute ein Haus zu bauen, so kann man von einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer von 50 – maximal 100 Jahren ausgehen.

Die gesellschaftlichen Entwicklungen im 21. Jahrhundert rufen aber den Bedarf neuer Wohnformen hervor. Neben dem Einfamilienhaus für die Jungfamilie sind Konzepte für Singles oder Pärchen jeden Alters gefragt, die im möglichst barrierefreien, kleinen Eigenheim mit Terrasse wohnen möchten und ihre freie Zeit genießen möchten. Für sie ist das Wohnen im Superädifikat eine gute Alternative.

Interesse?

Hast du Interesse dein Gründstück zu verpachten? Wir sind laufend auf der Suche nach interessanten Flächen, die wir entwickeln können. Unsere Expertenpartner beantworten gerne alle Fragen rund um das Thema. Melde dich bei uns!

Der Wohnbauverein entwickelt derzeit in Villach, Südösterreich, eine Minihaus Siedlung im Superädifikat. Wenn du interessiert bist in einem Minhaus zu wohnen oder in ein Minihaus als Anlageobjekt zur Vermietung zu investieren, dann lass uns darüber reden.

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